Self stockage : augmentez vos revenus + baissez vos dépenses = hausse de la valeur de votre centre de self stockage

Le self stockage français évolue rapidement.  Votre centre de self stockage est en constante évolution.  Vous devez être prêt à relever les défis de demain.  Ce qui était valable dans le passé ne l’est plus forcément aujourd’hui.

Votre centre de self stockage a de la valeur. Vous devez faire attention à votre actif. Avec un peu d’attention et de créativité, vous pouvez maintenir votre centre de self stockage à flot.

Un jour, peut-être, vous envisagerez de vendre votre centre de stockage ou peut-être aimeriez- vous connaître sa valeur ? Pour répondre à cette question, il faut regarder plusieurs choses : l’emplacement, le marché local, les revenus et les dépenses, le bénéfice net d’exploitation (NOI). Plus vous arriverez à augmenter vos revenus tout en diminuant vos dépenses, plus votre centre de self stockage aura de la valeur.

Opportunités et freins

Nous avons tous déjà regardé l’émission « Maison à vendre » sur M6, présentée par Stéphane Plaza. On nous montre bien comment améliorer notre logement avec de petits détails. Ces petites améliorations (plus ou moins coûteuses) détermineront votre prix de vente. Même si cette émission concerne essentiellement l’immobilier résidentiel, on peut très facilement rapporter ces conseils et les appliquer à un centre de self stockage.

Par exemple, la couleur de votre bâtiment. Avez-vous déjà regardé la différence entre un centre de stockage créé en 2000 et un autre en 2012 ? Les anciens bâtiments sont assez austères (métallique, gris…), alors que les nouveaux centres de self stockage sont beaucoup plus attrayants (couleurs vives, surfaces vitrées…).  Même si repeindre tout votre bâtiment est hors de prix, pourquoi ne pas faire une bande de 1m de haut qui part du sol, avec une couleur dynamique comme le rouge…. Faire de petites retouches, des finitions ne coûtent pas très chères et sont rentables.

Je ne dis pas que cela va augmenter en 1 minute la valeur de votre centre de self stockage, mais que si il est plus attrayant, plus visible, les prospects vous verront plus facilement, ils seront plus attirés car votre centre de self stockage est attrayant. Cela se traduira automatiquement par plus de demandes. Et comme vous êtes de bons commerciaux, cela générera plus de contrats, donc plus de revenus.  Vos locataires actuels verront que vous faîtes des efforts d’embellissement, ce qui peut toujours aider lors des augmentations annuelles de loyers.

D’autres petits conseils, peuvent-être utiles : Si vous avez de grands arbres en face de votre centre de self stockage, essayez de couper « bas » pour que votre centre de self stockage soit visible. Mettre des fleurs ne coûte pas très cher pour embellir votre centre de stockage. Mettre un petit sapin de Noël à l’intérieur de votre accueil, en période de fête… La signalétique de votre centre de stockage doit être propre et compréhensible. Votre bureau d’accueil doit être très agréable. Tous vos clients passent par le bureau au moins une fois. Soit pour se renseigner, soit pour établir le contrat de location. 

Les dépenses de votre centre de self stockage

Une des meilleures façons d’augmenter la valeur de votre centre de self stockage est de réduire les dépenses. Chaque entreprise peut et doit être attentive à ses dépenses. Vous ne pouvez pas trop réduire les salaires ou autres, mais je suis sûr que si vous regardez cela de près, vous arriverez toujours à économiser quelques euros.

Une des dépenses qui coûte chère est la publicité « imprimée ». Il est beaucoup plus judicieux d’investir votre argent dans votre site web. Aujourd’hui, vos clients se renseignent, cherchent sur Internet, dans les moteurs de recherche comme Google. Votre site web doit être attrayant, efficace et bien référencé. Si vous souhaitez gagner facilement en visibilité, référencez votre centre de stockage sur location-gardemeuble.fr. Ce support est efficace et très rentable pour vous. Aujourd’hui, Internet est plus rentable que les supports traditionnels. Votre marketing doit être efficace. Si c’est le cas, votre téléphone sonnera. Si vous avez des demandes, vous ferez des contrats, augmenterez vos revenus et grâce à Internet vous réduirez vos frais dans la durée.

Il existe d’autres postes où il est possible d’économiser  : votre éclairage,  votre assurance,  le budget astronomique des pages jaunes, le matériel de bureau, l’abonnement téléphonique….

Augmentation des loyers et actualisation des boxes vides

L’augmentation des loyers de votre centre de self stockage est sûrement la façon la plus simple d’augmenter vos revenus et la valeur de votre centre de self stockage.  Même si votre assistant, peu habitué à ce processus, peut être retissant car il est en 1ere ligne, en face à face avec les clients, vous serez surpris du nombre conséquent de clients qui ne se déplace pas et qui n’appelle pas suite à une augmentation de loyer. A chaque augmentation, essayez de suivre certaines règles :  augmentez les locataires seulement au bout d'un an de location, augmentez plus fortement les boxes de stockage en très faible disponibilité, évitez d’augmenter les locataires qui ont plusieurs boxes de stockage, essayez d’augmenter les loyers en juillet ou vers le 1^er janvier. Les clients sont occupés par les vacances, le 14 juillet, ou par Noël et le jour de l’an. Si un locataire se plaint trop fortement et que la taille de son box de stockage est en forte disponibilité chez vous, annulez l’augmentation.

En parallèle à l’augmentation des loyers, n’hésitez pas à baisser les prix des boxes non loués, en forte disponibilité. Dans chaque centre de stockage, selon le marché, vous avez toujours des tailles de boxes qui sont fortement demandées et d’autres beaucoup moins. Pour connaître quelles sont ces tailles, il y a un rapport dans votre logiciel de gestion self stockage qui vous les donnera.  Le calcul est simple, si par exemple vous n’arrivez pas à louer de 5m2, baissez les prix. Il vaut mieux avoir 10 boxes de 5m2 loués à un prix bas que 0 à un prix normal. Avec cette stratégie vous pourrez attirer de nombreux nouveaux locataires et vos revenus augmenteront.

Ce ne sont bien sûr qu’un certains nombres d’exemples pour augmenter vos revenus et baisser vos dépenses dans le but d’augmenter la valeur de votre centre de self stockage.