Self stockage : conseils pour gérer vos augmentations annuelles

En self stockage, quand on parle d’augmentation de loyer pour ses locataires, il faut savoir que cela concerne les personnes qui louent un box de self stockage pour une durée d’au moins un an. Les boxes de self stockage loués plus d’un an représentent en moyenne 1/3 de la clientèle de votre centre de self stockage. Il n’y a donc pas d’augmentation de loyer pour les 2/3 de vos locataires.
Responsable de centre de self stockage, je vais vous donner 10 conseils qui vous aideront à « mieux » gérer vos augmentations.

N°1 : Vos locataires loueront plus longtemps un box de self stockage si vous les sensibilisez aux augmentations de loyers. Quand un locataire loue chez vous, c’est qu’il a besoin de stocker ses affaires. Plus il stocke longtemps, plus il a tendance à réévaluer son besoin de stockage. Il fera un calcule simple : je paie un loyer chaque mois et cela me revient plus cher que ce que je stocke ! Augmentez donc chaque locataire indépendamment chaque année, en fonction du travail qu’il vous donne : vient-il régulièrement ou jamais à son box. En gros, vous donne t-il du travail ou non ? Chaque client est unique.
N°2 : Bien que de nombreux clients se plaignent des augmentations de loyers, la plupart ne déménage pas. Cela est essentiellement dû au fait que pour partir, le locataire devra bloquer un week-end, louer un camion, trouver de la main d’œuvre… En gros cela va lui couter du temps et de l’argent. D’après les statistiques de plusieurs centres de self stockage, on remarque qu’un client qui paie 20% de plus que son loyer d’entrée commence vraiment à déménager. Bien sûr, il y a des exceptions. Mais cela est une règle générale. Si un client ne se plaint pas, c’est que vous n’avez pas assez augmenté son loyer.
N°3 : Un client qui déménage ne part pas parce que vous avez trop augmenté son loyer. Il déménage parce qu’il n’a plus besoin de louer un box de stockage ou qu’il pense depuis plusieurs mois à partir. Dans le dernier cas, l’augmentation servira de déclencheur. Votre client réévaluera son besoin réel et se dira qu’il n’a vraiment plus besoin de louer un box de stockage. Plus la durée de stockage est longue, plus le locataire tend vers cette 2e solution. Néanmoins, rassurez-vous sur le fait que vos clients partent. C’est normal. On n’a jamais vu un exode massif de clients, en raison d’une augmentation de loyer. Votre appréhension à ce sujet n’est pas justifiée.
N°4 : Un locataire qui loue un box de stockage d’une grande taille (>12m2) supportera moins une augmentation que le locataire qui loue un petit box de stockage (1m2 par exemple). Le locataire d’un petit box de stockage supportera mieux le pourcentage de l’augmentation que celui qui loue un grand box de stockage. Par exemple, un box de 12m2 à 250€/mois avec une hausse de 5% est égale à 12€. Un box de stockage de 1 m2 à 30€/mois, avec la même hausse de 5% est égale à 1,5€ seulement ! La réalité est que si vous augmentez votre 1m2 de 10% cela ne fera que 3€ de plus par mois. Le locataire du petit box de stockage ne réagira pas beaucoup.
Un client qui paie régulièrement en retard, paie ses 10% de pénalités chaque mois sans trop broncher, alors pourquoi il en serait autrement pour une hausse de seulement 5% de loyer. C’est comme si vous faisiez payer à votre client une pénalité de retard chaque mois. Pour les petits box de stockage, regardez la hausse en € et pas en %. Et inversement pour les grands boxes.
N°5 : Le taux d’occupation ne doit pas avoir d’effet sur vos augmentations de loyer. Est-ce que votre locataire doit se soucier du taux de remplissage de votre centre de self stockage ? La réponse est « non ». Les statistiques montrent que si vous faîtes une augmentation de loyer et que votre centre de self stockage est en phase de développement (moins de 3 ans) ou en période creuse et se vide un peu, cela ne change pas la donne. La plupart des responsables de centres de self stockage pense que si son taux d’occupation est en baisse, il ne faut pas faire d’augmentation. Il se trompe. Si vous augmentez convenablement, votre turn-over restera inchangé par rapport à votre moyenne habituelle. Le taux d’occupation de votre centre de self stockage ne doit pas entrer en considération. Si vous attendez que votre centre de self stockage tourne à plein régime, vous pourrez attendre 5 ans, voir beaucoup plus avant de faire des augmentations. En tant que professionnel d’un centre de self stockage, vous devez augmenter vos loyers chaque année. Au moins pour suivre l’inflation, au pire pour maximiser vos revenus !
N°6 : Le locataire qui loue un box de self stockage en étage ou au rez de chaussée tolère mieux les augmentations que le locataire qui loue un box de stockage situé en mezzanine, accès par escalier ou avec un défaut quelconque (gaine de ventilation qui réduit la hauteur, poteau dans le box de stockage…). Plus votre box de stockage est accessible, plus il est demandé, donc plus vous pouvez augmenter. Augmentez plus facilement les boxes qui sont bien situés.
N°7 : Le locataire qui est souvent en retard de paiement tolère mieux les augmentations. Beaucoup plus que celui qui paie en temps et en heure. Le « bon » client, celui paie bien son loyer, ne veut pas payer de pénalités de retard. Il est beaucoup plus proche de ses « euros » ! Un mauvais payeur paie régulièrement des factures supérieures à la moyenne, ce que ne tolèrera pas un locataire qui paie correctement. Augmentez plus fortement le locataire souvent en retard que celui qui paie correctement.
N°8 : Si vous ne faites aucun travaux ou entretien dans votre centre de self stockage (réparation du bitume, repeindre les portes, négligez le ménage….) vous devrez toujours augmenter vos loyers très faiblement. Quand un locataire fait le rapprochement entre ce qu’il paie et l’état du centre de self stockage, cela n’est pas justifié. A l’inverse, un centre de self stockage bien entretenu pourra plus facilement augmenter ses loyers. Le client en aura pour son argent. Il sera moins réticent car cela est justifié.
N°9 : Le locataire qui bénéficie de promotions sera toujours plus sensible à une augmentation que celui qui n’en a pas. Il vous a choisit pour le prix ! Il est donc centré sur le prix. Vous devez l’augmenter mais très faiblement, jusqu'à atteindre le prix normal du box de stockage.
N°10 : Combattez votre appréhension ou vos préjugés sur les augmentations de loyer. Par exemple, si j’augmente mes loyers, mes locataires partiront ! Je n’augmente pas car « moi » je gère mon centre de self stockage en « famille », ou je suis situé dans une toute petite ville… Rassurez-vous, la majorité de vos locataires va partir même sans aucune augmentation. Vous craignez les mécontentements de vos locataires ? Un locataire se « plaint » toujours. Certains se plaindraient même si vous baissez leur loyer !
Quand vous augmentez vos loyers, la seule chose que vous pouvez faire, c‘est rappeler au locataire qu’il est peut-être préférable pour lui de jeter ses affaires ou tout simplement qu’il n’a plus besoin de louer un box de stockage chez vous. Après des dizaines d’années d’expérience dans le self stockage, on n’a jamais vu d’exode massif de clients! (sauf si vous faites des augmentations trop élevée bien sûr !). On constate juste que les responsables de centres de self stockage gagne un petit peu plus d’argent et gèrent quelques plaintes passagères de clients.

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