Self Stockage : Bon à savoir

Le Self Stockage Français est en pleine croissance, à ce jour nous comptons un peu plus de 300 centres de self stockage sur le territoire. Que ce soit de grands centres de self stockage (800 box de stockage) ou de petits centres de self stockage (moins de 100 boxes de stockage), des boxes individuels (self stockage plus luxueux) ou des containers métalliques, les opérateurs de self stockage sont tous confrontés aux défis de demain.  Seul les meilleurs tireront leur épingle du jeu. Les défis d’aujourd’hui et de demain pour continuer d’attirer les nouveaux clients sont les prix et le service client. Néanmoins, il y a d’autres facteurs qui entrent en jeu et qu’il ne faut surtout pas négliger, au risque de se faire « manger » par la concurrence à venir. Il est très important pour un opérateur de self stockage, qui est arrivé il y a quelques années, de savoir s’adapter aux exigences du marché du self stockage d’aujourd’hui et de demain. Les pionniers du self stockage, qui ont pris des risques, ont en général gagné leur pari car leur centre de self stockage est couronné de succès. Mais, avec l’arrivée de nouveaux projets de self stockage, il ne faut surtout pas que ces pionniers restent inactifs ou campent sur des idées reçues, qui étaient valables il y a 5 ou 10 ans, et qui ne le sont plus aujourd’hui.  Voici quelques conseils à ne surtout pas négliger par les anciens et nouveaux opérateurs de self stockage. Votre centre de self stockage doit être/rester compétitif. Chaque point est important : 

Self stockage : construction, développement, financement 

Construire un centre de self stockage : Au fil du temps, la construction en self stockage, est devenue de plus en plus professionnelle, sophistiquée… Aujourd’hui, on connaît beaucoup plus les attentes des clients en self stockage, c’est pourquoi la construction est plus adaptée. Par exemple, certains centres de self stockage optent pour 2 monte-charges, avec une zone de déchargement couverte. Cela évite les embouteillages, quand il y a une forte affluence de clients dans le centre de self stockage et améliore le confort d’utilisation des clients car ils déchargent à l’abri des intempéries.  Aujourd’hui, les centres de self stockage sont situés sur de très bons emplacements (beaucoup de trafic, forte visibilité…).  Les bâtiments d’aujourd’hui sont beaucoup plus « beaux ». L’esthétique a fait son apparition (couleur attrayante, design…). Les variantes des centres de self stockage se sont développées (étage, rdc, mezzanine, sous sol, ascenseur moderne… ). L’aménagement des centres de self stockage est meilleur. Les offres se diversifient en fonction de la clientèle (domiciliation, location bureau, stockage du vin, stockage voiture, camping car, option de stockage mobile, location camion…)  

Le développement d'un centre de self stockage débute généralement par une étude approfondie du marché. En général, les futurs projets sont confiés à de véritables spécialistes. L’étude est détaillée. Cela est primordial pour la faisabilité de votre projet "self stockage".  Une fois défini, un architecte est souvent embauché pour concevoir votre centre de self stockage.  Le but est d’optimiser la rentabilité de votre centre de self stockage. Il optimisera la surface louable. Le développeur interviendra également dans l’esthétique de votre centre de self stockage, l’aménagement des espaces paysagers, la hauteur du bâtiment, la couleur des portes, le nombre d’étages… Il sera en relation avec l’agglomération où est implanté votre centre de stockage… .  Dans certains cas, il intervient dans la réhabilitation de bâtiment… 

Financer un projet  de self stockage n’est pas chose facile en temps de crise.  Même si le self stockage est une activité rentable, il est primordial pour vous d’établir un plan de financement précis et cohérent. 

En self stockage, acheter le « bon" terrain est très important. La concurrence s’accroît, ne vous faîtes pas doubler ! L’emplacement est un point clé qui déterminera la réussite ou non de votre centre de self stockage.  Le but est tout simplement d’acheter un terrain viable, visible et au meilleur prix. 

Vous avez un bon emplacement, un centre de self stockage attrayant et fonctionnel… Vous avez effectué la moitié du chemin. Reste maintenant à bien exploiter votre centre de self stockage : 

Le self stockage et la technologie : Grâce au progrès technologique, les centres de self stockage sont de plus en plus professionnels. Avoir un bon logiciel de gestion est primordial pour gérer son activité. Un bon logiciel vous permet de suivre votre activité au quotidien, de suivre des rapports… vous pourrez ainsi prendre les bonnes décisions marketing par exemple, ou suivre facilement votre taux de remplissage pour la gestion de vos prix. Les sites web sont une des clés du succès. Avoir un site internet bien référencé sur les bons mots clés est primordial pour être visible. Vos prospects, clients doivent vous trouver facilement.  Astuce : référencez votre centre de self stockage sur location-gardemeuble.fr . Soyez là où vos clients vous cherchent.  N’oubliez pas, aujourd’hui, vos clients vous cherchent sur internet, il faut que vous soyez visible. Une autre possibilité est la publicité sur Google.  Efficace mais coûteux (Si vous arrêtez de payer, vous disparaissez de suite !). Votre site web doit être adapté à vos clients. (réservation, carte géographique,  adresse, téléphone, mail…).  Aujourd’hui, nous voyons trop de sites internet de self stockage mal conçus. Vos clients veulent rapidement l’information. La technologie permet également aux opérateurs de self stockage d’être performant au niveau de la sécurité. Ne négligez surtout pas ce point. C’est un facteur clé de demain. Votre centre de self stockage doit avoir un accès par digicode, des portails de sécurité, mais aussi, des systèmes de vidéosurveillance avec enregistreur numérique… Les alarmes individuelles seront également fortement appréciées des consommateurs. La surveillance à distance en ligne est un bon concept... Bref, votre centre de self stockage doit être entièrement sécurisé.

La commercialisation (le marketing) d’un centre de self stockage a connu ces derniers temps un essor fulgurant. Il est le nouveau nerf de la guerre. Si vous êtes visible aux bons endroits, vous obtenez les demandes qualifiées. Et, en définitive c’est vous qui faîtes le contrat. Pas votre concurrent.  Votre marketing comprend dorénavant l’annuaire du self stockage (location-gardemeuble.fr), votre site web, la publicité en ligne au clic, les pages jaunes, les médias sociaux (Facebook, twitter, linkedin…), les blogs…  Les opérateurs de self stockage doivent maîtriser Internet. Votre site internet doit être bien référencé par les moteurs de recherche, par les annuaires…  N’oubliez pas votre marché local.

Self stockage et point juridique : Un centre de self stockage doit être couvert sur de nombreux points (assurances, contrat de location, conditions générales, règlement intérieur…). Un des facteurs clés est la maîtrise des impayés. Il faut que votre centre de self stockage ne dispose pas de locataires qui occupent vos box et ne paient pas. Protégez-vous (notamment dans vos contrats de location). Les ventes aux enchères des bad debtors sont une solution. Aujourd’hui, en France, le système de vente aux enchères est encore peu développé. 

Gestion, management d’un centre de self stockage : Le manager d'aujourd'hui est bien plus qu'un simple gardien. Le manager de self stockage est responsable de la réussite d’un centre de self stockage sur le marché, de la maintenance, de la signalisation, de la sécurité, des réparations, des impayés, de la relation client, des ventes de marchandises, de son site internet, de la publicité… Le self stockage d’aujourd’hui nécessite un ensemble de compétences qui comprend l’exploitation du centre de stockage, un excellent service client, une excellence téléphonique, un savoir-faire juridique et un bon commercial pour les ventes additionnelles. Le manager doit connaître parfaitement son marché, les prix des box de stockage, la publicité, l’efficacité de la publicité en ligne tout en gardant un œil sur la rentabilité de son centre de self stockage. Le personnel sur le terrain est un facteur clé de succès, ne négligez surtout pas ce point ! A titre d’exemple, lors d’un test effectué par le site location-gardemeuble.fr sur 1 centre de self stockage en région parisienne, nous avons constaté que le taux de transformation des demandes de devis variait de 15 à 40% selon la personne qui répondait aux demandes. Inutile de préciser que cela détermine le nombre de contrat signé. Mais quelles différences entre ces 2 personnes ? Le 1^er, 40% de taux de transformation était le manager, personne avisée, travaillant dans le self stockage depuis 10 ans, bon commercial, très bonne connaissance du marché, discours téléphonique adapté, très réactif sur le temps de réponse au prospect (relance en moins de 10 minutes suite à une demande)…. La 2eme personne, son assistant, 9 mois dans le self stockage, moins bonne connaissance du marché, moins à l’aise au téléphone, temps de réaction plus long (en moyenne 2h après la demande du prospect)…  Imaginez les commerciaux qui relancent 24h, 48h ou 5 jours après la demande du prospect !!! Je vous promets que ça existe encore, en 2012 !!!!