Marché du Self stockage: développement, chiffres, comparatif (PART 2)

En France, un centre de self stockage propose en location entre 400 et 800 box de stockage et fait 3100m2 en moyenne. Les clients d’un centre de self stockage sont à 70% des particuliers et 30% des professionnels. Un tiers des locations dure un mois, un autre tiers court sur des périodes de 3 à 12 mois et le dernier sur des périodes supérieures à un an. La taille moyenne d’un box de stockage loué est d’environ 6 m2. Les professionnels louent des box de stockage plus grands que les particuliers. Les centres de self stockage sont situés en général sur les grands axes routiers et au coeur des zones urbaines. Aujourd'hui, l’offre de self stockage s’étend à des villes moins denses, en banlieue et plus rarement en zone rurale.

En comparaison à d'autres marchés de self stockage dans le monde, l’Europe est un marché assez important, (en terme de revenus), mais relativement jeune et peu développée (en taux de pénétration)  
 

En comparaison à la France, regardons le marché du self stockage Japonnais. Les cinq principaux opérateurs du self stockage représentent plus de 50% du marché (comme en France)

Certains marchés de self stockage sont très avancés (USA, Royaume Unie, Australie, Canada par exemple), d’autres un peu moins (France, Japon…). Chaque marchés à ses spécificités mais on remarque de nombreuses similitudes.

1/ Le manque de sensibilisation des consommateurs à propos de la qualité des différents produits proposés.

2/Le manque de statistiques fiables sur le secteur du self stockage.

3/La gestion des prix et leur optimisation

4/L'efficacité des divers moyens publicitaires, y compris l'utilisation croissante d'Internet.

On pourrait comparer le marché du self stockage Français et Japonnais de 2011 avec le marché du self stockage aux États-Unis en 1970. En 1970, le taux de pénétration est inférieur à 0,5 % aux États-Unis, comme en France (<0,5%) et au japon (0,2%) en 2011. Reste à voir si le taux de pénétration au japon peut se rapprocher des 0,5%  Américains et Français, bien que les taux de croissance soient similaires à ceux des États-Unis il y a 40 ans.

La nature même du produit de self stockage et son utilisation est quasi-identique en France, au Japon et aux États-Unis. On loue un box, mois par mois, pour stocker des affaires hors de son logement personnel ou de son entreprise. 
Néanmoins, il existe plusieurs différences importantes dans les offres de self stockage et les modèles commerciaux  pour bien comprendre les différents marchés : 

La taille du box loué et le prix :.

La taille moyenne du box loué au Japon est de 3m2, en France 6m2 et aux États-Unis 13m2. 

Il y a trois raisons  à cette différence de taille. Tout d'abord, les Américains sont de plus gros consommateurs que les Français et surtout des Japonnais. Les Américains achètent beaucoup et ont beaucoup de « trucs » à stocker ! 

Deuxièmement, la surface habitable moyenne par ménage au Japon est de seulement 91m2. A Tokyo, les logements sont beaucoup plus petits (27 à 45m2). Compte tenu de l'espace de vie limitée, les consommateurs utilisent souvent 1,5 voir 2m2 d’espace de stockage comme un placard supplémentaire ou comme extension de leurs logements. Attention aux idées reçues ! A Paris, le prix au m² se situe autour de 6000€ et, même si la tendance commence à s'inverser, la ville des lumières reste actuellement bien plus chère que Tokyo. A Tokyo, où le prix du neuf se situe aux alentours de 2010€ /m² maison (ce qui la place au niveau d'une ville comme Lyon) et où la surface moyenne d'un appartement se situe autour de 70m²,  on a assisté à une crise, à la fin des années 1990, qui a conduit à un effondrement des prix de l'immobilier. La surface moyenne nationale des habitations au Japon se situe un peu au-dessus de 90m² (habitable surface), tout comme en France. La palme du coût de l'immobilier revient actuellement à Londres, avec un prix  moyen de 475 000€  pour un appartement dans le centre de Londres.

Enfin, le prix de location d’un box de self stockage est plus élevé  au Japon et en France, à cause du marché immobilier qui est en général plus cher. Cela est d'autant plus important que les centres de self stockage au Japon et en France sont principalement situés en zones urbaines, densément peuplées. Le prix mensuel d’un box de stockage au Japon est en moyenne de 50 euros par m2, ce qui est quatre à six fois la moyenne du prix américains. Aux Etats unis, le prix moyen est entre 8 et 12€/m2. En France, le prix moyen est entre 13 et 30€/m2. En France, on peut expliquer cet écart de prix moyen en fonction du lieu d’implantation du centre de stockage. Un box de stockage à Paris coûte beaucoup plus cher qu’un box à Cholet. Il est plus difficile pour un Japonnais ou un Français de louer une grande surface que pour un américain. Il en est de même pour un logement.

Différentes stratégies de développement

Au Japon, les trois principaux opérateurs de self stockage (presque 50% du marché Japonnais) suivent chacun des stratégies de développement différentes. Quraz achète généralement des immeubles de bureaux sous utilisés et les convertit au self stockage. C'est le modèle le plus répandu dans le monde y compris aux États-Unis, où les opérateurs de self stockage sont également propriétaires des actifs. Arealink suit une autre stratégie. Il loue généralement un ou plusieurs étages dans des immeubles de bureaux sous utilisés, installe des boxes de stockage, et sous-loue les boxes de stockage. Ce modèle de location est le modèle de stockage prédominant au Japon, en partie à cause du prix relativement élevé et de la faible disponibilité de l'immobilier dans les zones urbaines.

Reisebox suit un 3^e modèle dans lequel les propriétaires de bâtiment loue les espaces de stockage à une entreprise qui va s'occuper uniquement de louer ces boxes de stockage. Chez Reisebox,  la propriété du bâtiment est au propriétaire. 

Environ 25% des espaces de stockage au Japon sont détenus par l'opérateur de stockage (ils sont propriétaires du bâtiment, des boxes et ils les louent), 50% sont loués par l'opérateur de stockage (l'opérateur de stockage n'est pas propriétaire du bâtiment, il installe les boxes et les loue), et 25% sont gérés par l'opérateur (l'opérateur ne détient ni le bâtiment, ni les boxes, il s'occupe juste de la gestion locative).

Pour conquérir le marché du self stockage en France, les enseignes mettent en œuvre des stratégies différentes. Homebox, Stockerseul ont opté pour un système de franchise (voir de location gérance). Shurgard, une pièce en plus et beaucoup d’indépendants optent pour un développement par acquisition (parfois plusieurs actionnaires différents dont un majoritairement très fort). 

L'offre de self stockage en extérieur :

Les statistiques du marché japonnais ne tiennent pas compte du self stockage « extérieur » contrairement aux statistiques française. Il s’agit d’une déclinaison du self stockage « classique » (box de stockage généralement en intérieur à la Shurgard, Homebox, Annexx…), ce sont des containers maritimes ou utilisés pour le transport. Plusieurs opérateurs, y compris Arealink et Kase, offrent des solutions de stockage en conteneurs pour les entreprises et les particuliers qui ont besoin d'un peu moins de sécurité par rapport à un box en intérieur. En France, c’est le cas de Self stock, Abriboxe, Eurobox.

Les conteneurs sont placés sur des terrains, généralement situés en banlieue. L'opérateur de stockage peut louer un terrain et exercer une activité de location de conteneur dessus, soit il est propriétaire du terrain et loue ses conteneurs.

Il arrive  que des centres de self stockage classique diversifient leurs offres avec ce système de conteneur extérieur.

Au Japon, en 2010, il y avait 110 opérateurs de conteneur extérieur, 2700 centres de stockage en conteneur extérieur soit 92000 conteneurs à louer. Au Japon, le revenu global du self stockage en container extérieur était 30% inférieur au revenu global du self stockage classique. En France, cette activité est beaucoup plus limitée mais elle se développe. Les opérateurs classiques de self stockage (Français, Japonnais…) pensent souvent que cette offre de self stockage (uniquement du conteneur extérieur) nuit à l’image du self stockage.

Le marché du self-stockage au Japon et en France est de plus en plus semblable au marché Américain. Peut-être que les opérateurs Japonais et Français bénéficieront du même succès que leurs homologues américains. En tout cas, cela en prend le chemin !! L’avenir du self stockage en France et des autres pays est très prometteur.