Calculez la valeur de votre centre de self stockage avec le NOi et le taux de capitalisation

Un propriétaire de self stockage m'a demandé : est-ce que vous pensez que mon centre de self stockage vaut beaucoup d’argent ?  La vraie question est : combien voulez-vous que votre centre de self stockage coûte ?  (car cela dépend de l'optimisation des prix des loyers, des revenus liés à l'activité, a t-il de bons commerciaux ?...). En s’appuyant sur le point de vue subjectif du propriétaire, je demande les 12 derniers mois des pertes et profits (P&L). Après une étude des chiffres, je peux donner une assez bonne idée de la valeur de son centre de self stockage.

La méthode utilisée n'est pas subjective et est généralement la méthode préférée d'un acheteur potentiel ou d’un prêteur potentiel pour évaluer un centre de self stockage. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Nous allons déterminer comment évaluer la valeur de votre centre de self stockage en s’appuyant sur les revenus nets d’exploitation et en appliquant un taux de capitalisation. 

La capitalisation est un calcul qui permet notamment de connaître la valeur future d'une somme placée à un taux d'intérêt connu dès le départ. Les intérêts générés par un placement génèrent eux-mêmes des intérêts dans la mesure où ils se cumulent à l'investissement initial. De ce fait, à taux constant les intérêts reçus à  l'issue de chaque période augmentent mécaniquement (on dit alors qu'ils se capitalisent). L'assurance vie est l'exemple type du placement qui utilise le mécanisme de la capitalisation (contrat en euros) puisqu'en général tous les ans les souscripteurs ont le choix de retirer ou de laisser sur le contrat les intérêts générés qui ensuite vont produire eux-mêmes des intérêts.
Par exemple : Un centre de self stockage génère un revenu brut annuel (hors taxes, hors charges) de 50 000 €. Le vendeur estime qu'un investisseur sera intéressé à partir du moment où le bien peut lui rapporter 8 % brut par an. Ce taux de 8 % constitue le taux de capitalisation. Le prix de vente proposé sera donc de 50 000 / 8 %  soit 625 000 € (hors frais de notaires et frais d'agences éventuels). Coté investisseur, quand il consultera une annonce présentant le bien, il calculera le taux de rendement brut de celui-ci, qui sera bien de 8 % (50 000 / 625 000)

Pertes et profits (P&L)

L’idéal est d’avoir un exemple de centre de self stockage vendu dans la région durant les 6 derniers mois. Malheureusement, en France cela va être très difficile à trouver. En l’absence de véritables repères, les chiffres sont alors le meilleur moyen de déterminer la valeur d’un centre de self stockage.  Commençons par regarder les 12 derniers mois du centre de stockage.

Dans les revenus, vous devez prendre : les revenus des locations de box (déduire les promotions), les pénalités de retard de paiement, les ventes de marchandises, les location de bureaux, les revenus liés à la domiciliation, les revenus liés aux assurances vendues, les revenus d’un 4x3…

A cela,  il faut soustraire les dépenses : taxes foncières, coût des assurances, coût des marchandises, les salaires, les réparations et l’entretien, les frais marketing, les frais de téléphone, les frais informatiques, les dépenses juridiques…

Un acheteur pourra ajouter quelque frais : par exemple, si vous dépenser en frais publicitaire que 2000€/an et que vous n’avez pas assez de contrats de location, l’acheteur reverra ce chiffre à la hausse. Le budget que vous allouez n’est pas suffisant pour la bonne santé du centre de self stockage.

De même, si vous venez de refaire l’asphalte pour 10 000€, cette dépense ne sera pas valable l’année suivante, il en prendra compte. Il s’agit d’une dépense ponctuelle.

Attention, les dettes, versement hypothécaires, amortissement et les intérêts ne sont pas considérés comme des dépenses et ne doivent pas être inclus dans le calcul du NOI.

Conclusion

Une fois que vous avez les chiffres précis de vos recettes, soustrayez vos dépenses. Vous obtiendrez votre NOI. Un acheteur achètera votre installation sur cette base. Il n’inclura pas les revenus futurs qu’il pourrait obtenir par une meilleure gestion que la vôtre.

Pour obtenir la valeur de votre centre de self stockage, vous diviserez le nombre du NOI par un taux de capitalisation. Le taux de capitalisation peut-être subjectif. Vendeur et acheteur devront s’entendre sur le bon chiffre car cela fait beaucoup varier la valeur du centre de self stockage.

Prenons deux exemples: un centre de self stockage avec 250.000 € de NOI dans un marché à 10% de capitalisation = une valeur de 2,5 millions € (250,000 divisé par 0,10 =  2,500,000€). La même propriété avec 250.000  € de NOI avec 9% de capitalisation =  2,77 millions €( 250,000 divisé par 0,09 = 2,77 millions).

Alors, qui détermine le taux de capitalisation? La meilleure source pour obtenir le  taux de capitalisation d’un marché est l’immobilier local ou les courtiers en prêts hypothécaires. Ils ont des informations sur les ventes récentes… .

Même si vous ne prévoyez pas de vendre votre centre de stockage, cet exercice d'évaluation est important pour tout propriétaire de self-stockage. Les valorisations sont un calcul critique pour les prêts arrivant à échéance.

Cet exercice donne une bonne indication pour savoir si vous avez suffisamment de valeur pour refinancer un prêt, sans ajouter de l'argent pour réduire le montant du prêt. Étant donné que les chiffres ne mentent pas, vous pouvez raisonnablement déterminer la valeur réelle de votre centre de self stockage.