Valeur de votre self stockage

Comment calculer la valeur de son centre de self stockage ? Peut-être souhaitez vous vendre, refinancer ou tout simplement connaître la valeur de votre centre de self stockage. Peu importe la raison, la méthode est la même pour déterminer la valeur de votre centre de self stockage

La première chose à comprendre est que la valeur se base sur les fluxs de trésorerie et non pas sur « combien avez-vous payé votre centre de self stockage » ou depuis combien de temps vous possédez votre centre de stockage ou combien ça coûte de construire la même chose. Nous espérons juste que votre centre de self stockage vaut plus cher aujourd’hui qu’hier. Mais le temps provoque rarement une forte hausse de la valeur de votre centre de stockage. 
Il y a 2 facteurs qui influent sur la valeur de votre centre de self stockage : Le revenu net d’exploitation (NOI) et le taux de capitalisation. Le NOI est facile à calculer et la méthode ne bouge pas. Le taux de capitalisation varie.

Le NOI est l’argent qu’il reste après que toutes les dépenses de fonctionnement sont payées (hors service de la dette et amortissement). En gros, c’est vos recettes moins vos dépenses. L’avantage du NOI est qu’il y a rarement de divergence entre un acheteur et un vendeur. On suppose que le centre de self stockage a tout fait pour maximiser ses revenus et optimiser ses dépenses. On suppose que le centre de self stockage propose un prix moyen pour ses boxes de stockage le plus élevé possible tout en étant en accord avec son taux d’occupation. Pour faire simple, la gestion du centre de self stockage est optimisée.

Il est important de savoir que 2 centres de self stockage quasi identiques (même taille, même localisation…) n’ont pas forcément les mêmes revenus. Un pourra avoir un prix moyen (pour les box de stockage) plus élevé, et moins de dépenses. La valeur de son centre de stockage sera sûrement plus élevée que celle de son concurrent, même si ils sont quasi identiques. Pourquoi ? car il génère plus de revenus et moins de dépenses ou des dépenses identiques.

Un centre de self stockage avec  un taux d’occupation à 90%, 4 000 m2, 600 boxes de stockage et une moyenne de box à 6m2 aura plus de valeur qu’un centre de self stockage avec un taux d’occupation à 90%, 4 000 m2, 500 boxes et une moyenne de box à 8m2. Pourquoi ? tout simplement, car plus vous louez de petites surfaces, plus le prix au m2 est élevé. Vous générez donc plus de revenus. Il est donc important de bien regarder votre taille moyenne de box et le prix moyen au m2.
  
Charges d'exploitation

L'autre composante du NOI est les charges d'exploitation. Comme pour les revenus, les dépenses peuvent varier d’un centre de stockage à un autre. Votre bonne gestion fera la différence. 

Taux de capitalisation
Après le NOI, le taux de capitalisation. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte : l'âge et  la qualité des biens et des caractéristiques du marché. Un centre de self stockage neuf, avec une solide construction (durable dans le temps), disposant des derniers systèmes de sécurité, dans une zone dynamique aura un meilleur taux de capitalisation (c'est-à-dire plus bas) qu’un centre de self stockage vieux, dans une région en perte de vitesse.  

Nb : le coût de financement est important. Le but est d’acheter un centre de stockage à forte valeur avec le coût de financement le plus bas.