6 postes de dépenses que les managers de self stockage doivent examiner régulièrement

C'est la rentrée de Septembre, vous avez un self stockage, il est temps de penser à vos objectifs pour 2013. Ou vous situez-vous par rapport à vos objectifs de 2012 ? Êtes-vous au dessus ou en dessous de vos prévisions en terme de revenus, dépenses, taux d'occupation, vente de marchandises, revenu net d'exploitation ? Est ce que le nombre de contrats était bon, le nombre de move out satisfaisant ? Le nombre de boxes net loué est-il satisfaisant ? Pensez-vous que votre centre de self stockage offre le meilleur service client, la meilleure sécurité, est le plus beau site de la région ? Votre personnel est-il bien formé et performant ? 

On sait tous qu'avoir un centre de self stockage bien situé rapporte plus d'argent. Mais cela ne fait pas tout. La gestion et votre stratégie fera la différence (la vente, le service, les impayés...) Ces éléments peuvent avoir un effet bénéfique ou désastreux sur les revenus de votre centre de self stockage. Pour atteindre un niveau de revenu satisfaisant, nous devons tous revoir nos dépenses. Voici 6 postes clés que vous devriez regarder de plus près :

1er poste : La paie

C'est l'une des plus grandes dépenses dans un centre de self-stockage. Entre le salaire des employés, du manager, les primes, les prestations d'assurance, les charges, les services de paie, les indemnités... les coûts peuvent rapidement devenir très élevés.

Est-ce que vos employés, vos managers sont rémunérés correctement et au taux du marché? Avez-vous consulté d'autres prestataires d'assurance, comptable... pour diminuer ces charges. Est-ce que vos systèmes de bonus, de primes sont justes, facilement mesurables? Les avantages ou frais donnés à vos employés sont ils acceptables (téléphone, indemnités kilométriques...)? Avez-vous comparer différents fournisseurs pour faire baisser la facture globale? Examinez de près ces coûts, mais n'oubliez jamais que la réussite de votre centre de self stockage dépend très souvent des personnes qui sont sur le terrain. Si vous avez un excellent manager, ne le faites pas fuir. Ce que vous gagnerez en économies salariales, vous pourriez perdre beaucoup plus en recette ! Les bons managers sont difficiles à trouver. 

2ème poste : la commercialisation

Les dépenses marketing sont des dépenses quasi inévitables dans l'industrie du self stockage. Les managers de self stockage peuvent se retrouver facilement dans 2 camps : ceux qui ont un budget marketing confortable et ceux qui ne dépensent quasi rien. Si votre centre de self stockage ne dispose pas de budget marketing, nous vous conseillons fortement de réserver environ 150€ ht et de référencer votre enseigne sur le site location-gardemeuble.fr Vous obtiendrez des résultats très satisfaisant à un prix très bas. Si vous ne faîtes rien, je peux vous garantir que votre chiffre d'affaires le ressentira. Il ne faut pas confondre, avoir un plan marketing est différent de faire de la publicité. Un plan marketing est un parcours cohérent et bien pensé. Il tient compte des campagnes  marketing disponibles, du calendrier de ces campagnes, des frais annexes et du retour sur investissement (ROI).

La meilleure façon de mesurer le succès du plan de marketing de votre centre de self stockage est de calculer le retour sur investissement de chaque campagne individuellement. Par exemple, jetez un oeil sur les coûts associés à votre site.

Supposons que vos dépenses mensuelles sont de 500 €, et votre moyenne est de 5 locations en ligne par mois. Le prix moyen de votre box est de 110€/mois, et vos clients restent en moyenne 8 mois. Dans ce scénario, le coût d'acquisition de chaque client est de 100 € (total des dépenses mensuelles Web (500€), divisé par le nombre de locations en ligne (5)). Le résultat de ces clients devraient être d'environ 780€ chacun (prix unitaire moyen par mois (110) multiplié la durée moyenne du séjour (8), moins le coût d'acquisition des clients (100)).

C'est un moyen très facile de calculer le retour sur investissement d'une campagne individuelle. Il y a d'autres variables qui peuvent influer sur ces chiffres, mais dans l'ensemble, il sera assez proche. Faîtes ce scénario pour chaque campagne marketing et vous déciderez ensuite quelles campagnes garder ou non. Prenons par exemple le site location-gardemeuble.fr : Le prix de ce support marketing est d'environ 150€/an.  Imaginez que ce site vous apporte 5 clients par an !  Imaginons que le prix moyen de vos boxes est de 80€ et que vos clients restent en moyenne 5 mois. Dans ce scénario, le coût d'acquisition de chaque client est de 30€. Le résultat de ces clients devrait être de 370€.  Cela est rentable pour votre centre de self stockage. Nous avons pris des chiffres très bas pour vous démontrer le grand intérêt pour votre centre de stockage d'être présent sur le site location-gardemeuble.fr. (En 2011, la moyenne du nombre de contrats était de 67 et non pas 5 comme dans l'exemple. Je vous laisse calculer à quel point ce site est très rentable pour un manager de centre de stockage.)

3ème poste : Les utilitaires

Depuis la naissance de votre centre de stockage, vous avez ces dépenses ! Chaque année, il faut que passiez en revue les factures d'électricité. Il est fortement possible que votre compagnie augmente régulièrement ses tarifs. Pensez à mettre des minuteries sur les lumières. Assurez vous que lorsque vous chauffez ou ventilez votre bâtiment, les clients ferment bien toutes les portes. Assurez-vous que vos lumières extérieures ne sont pas allumées en plein jour. Internet et le téléphone sont 2 autres postes de dépenses. Pensez à comparer chaque année les offres des concurrents. Faîtes jouer la concurrence. Vous pourriez facilement faire baisser vos factures de 20%.

4ème poste : les prestataires

Passez régulièrement en revue les prestataires de votre centre de self stockage. L'entretien de votre pelouse, la lutte anti parasite, la surveillance, les contrats de maintenance, les plantes vertes dans votre accueil, la machine à café... Faîtes également des devis pour comparer. Vous pourriez encore faire des économies.

5ème poste : les assurances

Il n'est pas rare que votre police d'assurance augmente régulièrement. Essayer de passer par un courtier ou faîtes différents devis pour comparer. N'hésitez pas à changer. Si vous avez plusieurs centres de self stockage, essayez d'obtenir des remises.

6ème poste : les frais de bureau

Il ne faut surtout pas négliger les frais bureautique. Ils s'additionnent rapidement..

Regardez votre bureau. Avez-vous des post-it de toutes les couleurs, 25 stylos, 8 stabilos, 6 types de bonbons sur le comptoir, 3 calculatrices, une réserve conséquente de feuille A4 pour l'imprimante, une machine à boisson qui ne sert que l'été... Limitez le nombre de personnes qui gère les fournitures de bureau. Créez un compte chez un fournisseur unique (Office dépôt, bureau vallée...) Chaque année, vous pouvez économiser des centaines d'euros.

2013 vient à grand pas. Même si le secteur du self stockage connaît un large succès, vous devez surveiller de près vos dépenses. Chaque année des concurrents voient le jour et vous êtes de plus en plus exposé. Ne vous endormez pas sur vos lauriers.  Il n'est pas compliqué de faire attention comme un bon père de famille. Au pire, vous pourriez gagner quelques milliers d'euros ! Un garde meubles doit savoir garder ses sous.