Manque de place : rangement, self stockage

Dans nos logements, nous avons tous une multitude de souvenirs. Vous stockez un tas d’affaires dans votre maison, votre studio est trop petit, votre appartement manque de place, votre vélo d’appartement, vos skis, votre vélo vous encombrent… Votre espace à vivre est considérablement réduit. Aujourd’hui, l’espace est un luxe. Le mal du siècle, à savoir le manque de place, est omniprésent dans nos chaumières : nous achetons, nous conservons, nous accumulons beaucoup de choses et nous essayons laborieusement de tout faire entrer dans notre logement !

Comment faire pour gagner l’espace qui nous manque ? Comment agencer un réel espace à vivre dans un logement ? Comment réussir à tout ranger ?

Plus l’espace est petit, plus il faut le structurer et être organisé. Vos différents espaces de vie doivent être cloisonnés, de façon légère pour ne pas rétrécir la pièce, mais bien présente. Il faut que chaque espace ait sa propre destination : la chambre est une chambre. Pas de vélo d’appartement qui encombre… Votre salon n’est pas un bureau….  Avoir un bon environnement est essentiel pour votre bien être. Écoutez vos envies, créez des ambiances uniques et personnalisées. Retirez les portes classiques et remplacez les par des parois coulissantes. Cela vous fera gagner de l’espace en libérant un mur et aérera votre pièce. Jouez avec la lumière et les matières : une table avec un plateau en verre donnera une notion d’espace, la lumière se reflétera dessus, les miroirs agrandiront votre pièce, les peintures claires donneront une notion d’espace…

Pour gagner de la place, l’agencement des bateaux est une source d’inspiration inépuisable pour les petits espaces. Tout est optimisé : les angles, les rangements en hauteur, les tiroirs sous le lit… Si vous avez de la hauteur dans votre logement, pensez à la mezzanine, au placard en hauteur…  Mettez des colonnes de rangement aux endroits les moins accessibles. Multipliez les sources de rangement. Vous avez des escaliers, exploitez l’espace situé en dessous pour faire un placard. Vous pourrez ranger une multitude de choses à l’intérieur. 

Les designers d’aujourd’hui ont bien compris l’enjeu du manque de place. Vous trouverez facilement des tables qui se rehaussent et disposent de coffre de rangement, des canapés qui font lit, des tables basses avec rangement (par exemple pour les bouteilles), des poufs qui se transforment en lit d’appoint, des lits avec tiroirs en dessous pour ranger couettes, draps…

Si vous n’arrivez toujours pas à caser toutes vos affaires dans votre logement, il existe une solution simple et efficace : le self stockage. Vous louez un petit box de stockage près de chez vous. Cette pièce supplémentaire est un véritable atout. Vous pourrez stocker vos souvenirs, les affaires de bébé, les skis, les vélos, des cartons d’affaires, des meubles…  Les box de stockage sont entièrement sécurisés. Vous disposez très souvent d’un accès 24h/24 et 7j/7. Idéal pour déposer ou reprendre vos affaires le week-end… Vous seul avez accès à votre espace. Le box de rangement est privatif. Vos affaires seront stockées dans un endroit propre, sec et ventilé. Il s’agit d’une véritable extension de votre logement. Les contrats de location sont à la semaine (idéal pour des travaux temporaires), au mois ou à l’année. En général, un préavis très court est demandé quand vous souhaitez partir définitivement. Vous trouverez forcément votre bonheur car les tailles vont de 1m2 à 50m2. Dans un box de 1m2, vous pourrez stocker environ 20 cartons standards (55 x 33 x 35 cm). Imaginez le gain de place dans votre logement !  Un autre avantage d’opter pour cette pièce supplémentaire est que votre loyer n’est pas imposable, contrairement à la location d’un garage. Il n'y a pas de bail. Il n’y a pas de frais d’entrée ou de sortie, comme dans les garde-meubles classiques. Les prix sont abordables et varient d'un centre de stockage à un autre.

Si vous souhaitez trouver une pièce supplémentaire, un box de rangement près de chez vous, consultez la liste des centres de self stockage près de chez vous et trouvez le meilleur prix !

Stock et Self Stockage

Le stock permet de gérer les articles disponibles d'une entreprise dans le but de satisfaire les besoins à venir. Votre entreprise doit satisfaire ses besoins au bon moment, dans les bonnes quantités. Si votre entreprise n'est pas capable de satisfaire un besoin à l'aide de son stock, elle sera en rupture de stock.
L'objectif de toute entreprise est d'avoir suffisamment de stock pour répondre correctement aux besoins et pas trop pour ne pas supporter les différents coûts du stock (coût d'acquisition, coût de stockage, coût de dévalorisation...).
C'est pourquoi, beaucoup d'entreprises optent pour le self stockage :  location d'espace de stockage, sécurisé, accessible 24h24, 7j/7. Votre entreprise pourra ainsi bénéficier de nombreux avantages comme la flexibilité des contrats (pas de bail, pas de taxe sur les entrepôts...), la réception de vos marchandises, des préavis courts, le prorata des jours non utilisés, du matériel de manutention gratuitement à votre disposition, différentes tailles de box de stockage (à partir de 1m2)

Votre entreprise peut utiliser le self stockage pour stocker :

Le stock de matières premières, le stock des produits en cours de fabrication, le stock des produits finis, le stock des marchandises.

Pourquoi utiliser le self stockage pour vos stocks ? Pour quelles finalités ?
Si vous faites des stocks de transaction (pour optimiser les coûts de transaction et les coûts de stockage), pour vos stocks de précaution (le but est d'éviter la rupture de stocks), pour vos stocks de spéculation (pour profiter des mouvements de prix, de la fluctuations de prix sur le marché).

Valeur centre de self stockage bis

Comment déterminer la valeur de son centre de self stockage ? Pour déterminer la valeur d’un centre de self stockage, vous devez comprendre le revenu qu'il a déjà généré et ce qu'il rapportera. En général, l’immobilier commercial est évalué en terme de revenus, de coût de remplacement (Elle consiste à estimer ce qu'il en coûterait aujourd'hui pour remplacer l'immeuble (soit le coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées), des coûts d’approche (C'est la moyenne des frais à engager pour atteindre une clientèle cible. On le calcule de la façon suivante: budget total marketing d'approche / nombre de clients approchés) ou de l'approche des ventes comparables (méthode de valorisation par les comparables permet d'apprécier la valeur de marché d'une entreprise en fonction de ses principales références sectorielles, boursières et transactionnelles. Celles qui seraient en fait utilisées comme référence par des investisseurs potentiels). Ici nous nous intéresserons à l'approche par le résultat, car c'est ce qui motive souvent les acheteurs potentiels.  L’état du centre de self stockage, l'emplacement, la concurrence et d'autres facteurs entrent tous en ligne de compte.
 

Le marché de l'immobilier commercial

Tout comme le marché boursier, le marché de l'immobilier commercial est en constante évolution. Par exemple, supposons que le nombre de centre de self stockage à vendre est faible. Il y aura plus de demandes que d’offres. Les vendeurs pourront maintenir des prix plus élevés que s’il y avait plus d’offres que de demandes.

Pour la majorité des investisseurs, l’immobilier commercial est un investissement financier et doit être considéré comme tel. Les investisseurs sont à la recherche d’un investissement rentable. Le taux de rendement doit être convenable. 

Le self stockage n’est pas seul. Il peut être comparé avec l’immobilier de bureaux… Les investisseurs regarderont très souvent d’autres solutions. Mais le self stockage est aussi en concurrence avec les obligations, les actions… En d’autres termes, on se fiche du type de produit, ce qui compte c’est le retour sur investissement (le montant d'argent gagné ou perdu par rapport à la somme initialement investie dans un investissement). Le prix demandé pour un centre de self stockage doit être soutenu par les revenus que génère le centre de self stockage. Un acheteur paiera difficilement pour un « projet ». Par exemple, si vous pouvez faire une extension, faites la. Pensez en terme de stock réel. 

La collecte d’informations

Déterminer la valeur d’un centre de self stockage peut s’apparenter à évaluer le passé et prédire l’avenir du centre de self stockage. La première étape consiste à collecter le maximum d’informations. Il faut un maximum de rapports précis. Recueillez les 12 derniers mois des dépenses, classés par mois, les revenus, le taux d’occupation, le prix moyen des box loué, les ventes de marchandises, les frais administratifs, le montant des impayés, l’entretien, la maintenance, les salaires, les frais marketing… Le but est d’avoir une image réelle de votre centre de self stockage. En comparant chaque mois, l’acheteur et le vendeur pourront analyser l’évolution des recettes et des dépenses. Dans de nombreux cas, il y a des saisonnalités. Il en est de même pour les dépenses et les recettes. Comparez donc les 3 dernières années, cela vous permettra d’obtenir une tendance.  Vous verrez si le centre de self stockage augmente son taux d’occupation et ses revenus ou s’il est en perte de vitesse. 

L'évaluation

Une fois que vous avez cette fameuse tendance, vous pouvez essayer de prédire l’avenir du centre de self stockage. Votre expérience du marché du self stockage et votre vision du marché self stockage, de l’économie en général seront des atouts précieux.  Êtes-vous un expert opérationnel en self stockage ? Cela vous permettra d’augmenter les revenus facilement, de baisser les impayés, d’augmenter les ventes additionnelles…

Cet exercice vous permettra de déterminer le revenu net d’exploitation précis, passé, présent, futur. Un acheteur a besoin de connaître cela.

Nb : ne vous basez pas seulement sur un taux de capitalisation. Ce n’est qu’un point de départ pour déterminer la valeur du centre de self stockage. Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte pour déterminer la valeur précise d’un centre de self stockage. Le taux de capitalisation se concentre sur le NOI sur une courte période.

Une fois le NOI déterminé, y compris le produit de la vente à venir, on peut estimer la valeur de votre centre de self stockage : Par exemple, supposons que votre centre de self stockage à 50 000 euros de boxes louables occupés à 100%. Votre taux d’occupation est de 85%  et génère une moyenne de 18 €/m2 en revenus de location. (Pour cet exemple, nous allons ignorer les revenus complémentaires, qui peuvent faire varier le taux de capitalisation). Le chiffre d'affaires mensuel est donc 85% de  50,000 € soit 42,500€/mois;  donc 510.000 € par an. Si les charges d'exploitation totalisent 200.000 € par an et le taux de capitalisation est de 9%, le calcul de la valeur est = Revenu  annuel  510,000 -  200,000 Dépenses annuelles  =  310,000 euros. Puis, 310,000 € Bénéfice / 0,09 taux capitalisation = 3,444,444€

Qu’est ce qui détermine le taux de capitalisation ?  La réponse est le marché.  Les taux de capitalisation du marché reflètent ce que les acheteurs sont prêts à payer, les vendeurs sont prêts à accepter, et les prêteurs à souscrire. Les prêteurs jouent un rôle de plus en plus fort et influencent le marché. Si un acheteur ne peut pas financer un centre de self stockage à un prix d'achat déterminé, une transaction a peu de chance d’aboutir. Il doit y avoir suffisamment de trésorerie pour payer la dette et respecter les exigences du prêteur. En bref, il doit y avoir suffisamment de trésorerie pour payer tous les frais d'exploitation,  la dette et rester de l'argent.

Il existe d'autres méthodes pour déterminer la valeur d’un centre de self stockage.

 

Valeur de votre self stockage

Comment calculer la valeur de son centre de self stockage ? Peut-être souhaitez vous vendre, refinancer ou tout simplement connaître la valeur de votre centre de self stockage. Peu importe la raison, la méthode est la même pour déterminer la valeur de votre centre de self stockage

La première chose à comprendre est que la valeur se base sur les fluxs de trésorerie et non pas sur « combien avez-vous payé votre centre de self stockage » ou depuis combien de temps vous possédez votre centre de stockage ou combien ça coûte de construire la même chose. Nous espérons juste que votre centre de self stockage vaut plus cher aujourd’hui qu’hier. Mais le temps provoque rarement une forte hausse de la valeur de votre centre de stockage. 
Il y a 2 facteurs qui influent sur la valeur de votre centre de self stockage : Le revenu net d’exploitation (NOI) et le taux de capitalisation. Le NOI est facile à calculer et la méthode ne bouge pas. Le taux de capitalisation varie.

Le NOI est l’argent qu’il reste après que toutes les dépenses de fonctionnement sont payées (hors service de la dette et amortissement). En gros, c’est vos recettes moins vos dépenses. L’avantage du NOI est qu’il y a rarement de divergence entre un acheteur et un vendeur. On suppose que le centre de self stockage a tout fait pour maximiser ses revenus et optimiser ses dépenses. On suppose que le centre de self stockage propose un prix moyen pour ses boxes de stockage le plus élevé possible tout en étant en accord avec son taux d’occupation. Pour faire simple, la gestion du centre de self stockage est optimisée.

Il est important de savoir que 2 centres de self stockage quasi identiques (même taille, même localisation…) n’ont pas forcément les mêmes revenus. Un pourra avoir un prix moyen (pour les box de stockage) plus élevé, et moins de dépenses. La valeur de son centre de stockage sera sûrement plus élevée que celle de son concurrent, même si ils sont quasi identiques. Pourquoi ? car il génère plus de revenus et moins de dépenses ou des dépenses identiques.

Un centre de self stockage avec  un taux d’occupation à 90%, 4 000 m2, 600 boxes de stockage et une moyenne de box à 6m2 aura plus de valeur qu’un centre de self stockage avec un taux d’occupation à 90%, 4 000 m2, 500 boxes et une moyenne de box à 8m2. Pourquoi ? tout simplement, car plus vous louez de petites surfaces, plus le prix au m2 est élevé. Vous générez donc plus de revenus. Il est donc important de bien regarder votre taille moyenne de box et le prix moyen au m2.
  
Charges d'exploitation

L'autre composante du NOI est les charges d'exploitation. Comme pour les revenus, les dépenses peuvent varier d’un centre de stockage à un autre. Votre bonne gestion fera la différence. 

Taux de capitalisation
Après le NOI, le taux de capitalisation. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte : l'âge et  la qualité des biens et des caractéristiques du marché. Un centre de self stockage neuf, avec une solide construction (durable dans le temps), disposant des derniers systèmes de sécurité, dans une zone dynamique aura un meilleur taux de capitalisation (c'est-à-dire plus bas) qu’un centre de self stockage vieux, dans une région en perte de vitesse.  

Nb : le coût de financement est important. Le but est d’acheter un centre de stockage à forte valeur avec le coût de financement le plus bas. 

Calculez la valeur de votre centre de self stockage avec le NOi et le taux de capitalisation

Un propriétaire de self stockage m'a demandé : est-ce que vous pensez que mon centre de self stockage vaut beaucoup d’argent ?  La vraie question est : combien voulez-vous que votre centre de self stockage coûte ?  (car cela dépend de l'optimisation des prix des loyers, des revenus liés à l'activité, a t-il de bons commerciaux ?...). En s’appuyant sur le point de vue subjectif du propriétaire, je demande les 12 derniers mois des pertes et profits (P&L). Après une étude des chiffres, je peux donner une assez bonne idée de la valeur de son centre de self stockage.

La méthode utilisée n'est pas subjective et est généralement la méthode préférée d'un acheteur potentiel ou d’un prêteur potentiel pour évaluer un centre de self stockage. Les chiffres parlent d’eux-mêmes. Nous allons déterminer comment évaluer la valeur de votre centre de self stockage en s’appuyant sur les revenus nets d’exploitation et en appliquant un taux de capitalisation. 

La capitalisation est un calcul qui permet notamment de connaître la valeur future d'une somme placée à un taux d'intérêt connu dès le départ. Les intérêts générés par un placement génèrent eux-mêmes des intérêts dans la mesure où ils se cumulent à l'investissement initial. De ce fait, à taux constant les intérêts reçus à  l'issue de chaque période augmentent mécaniquement (on dit alors qu'ils se capitalisent). L'assurance vie est l'exemple type du placement qui utilise le mécanisme de la capitalisation (contrat en euros) puisqu'en général tous les ans les souscripteurs ont le choix de retirer ou de laisser sur le contrat les intérêts générés qui ensuite vont produire eux-mêmes des intérêts.
Par exemple : Un centre de self stockage génère un revenu brut annuel (hors taxes, hors charges) de 50 000 €. Le vendeur estime qu'un investisseur sera intéressé à partir du moment où le bien peut lui rapporter 8 % brut par an. Ce taux de 8 % constitue le taux de capitalisation. Le prix de vente proposé sera donc de 50 000 / 8 %  soit 625 000 € (hors frais de notaires et frais d'agences éventuels). Coté investisseur, quand il consultera une annonce présentant le bien, il calculera le taux de rendement brut de celui-ci, qui sera bien de 8 % (50 000 / 625 000)

Pertes et profits (P&L)

L’idéal est d’avoir un exemple de centre de self stockage vendu dans la région durant les 6 derniers mois. Malheureusement, en France cela va être très difficile à trouver. En l’absence de véritables repères, les chiffres sont alors le meilleur moyen de déterminer la valeur d’un centre de self stockage.  Commençons par regarder les 12 derniers mois du centre de stockage.

Dans les revenus, vous devez prendre : les revenus des locations de box (déduire les promotions), les pénalités de retard de paiement, les ventes de marchandises, les location de bureaux, les revenus liés à la domiciliation, les revenus liés aux assurances vendues, les revenus d’un 4x3…

A cela,  il faut soustraire les dépenses : taxes foncières, coût des assurances, coût des marchandises, les salaires, les réparations et l’entretien, les frais marketing, les frais de téléphone, les frais informatiques, les dépenses juridiques…

Un acheteur pourra ajouter quelque frais : par exemple, si vous dépenser en frais publicitaire que 2000€/an et que vous n’avez pas assez de contrats de location, l’acheteur reverra ce chiffre à la hausse. Le budget que vous allouez n’est pas suffisant pour la bonne santé du centre de self stockage.

De même, si vous venez de refaire l’asphalte pour 10 000€, cette dépense ne sera pas valable l’année suivante, il en prendra compte. Il s’agit d’une dépense ponctuelle.

Attention, les dettes, versement hypothécaires, amortissement et les intérêts ne sont pas considérés comme des dépenses et ne doivent pas être inclus dans le calcul du NOI.

Conclusion

Une fois que vous avez les chiffres précis de vos recettes, soustrayez vos dépenses. Vous obtiendrez votre NOI. Un acheteur achètera votre installation sur cette base. Il n’inclura pas les revenus futurs qu’il pourrait obtenir par une meilleure gestion que la vôtre.

Pour obtenir la valeur de votre centre de self stockage, vous diviserez le nombre du NOI par un taux de capitalisation. Le taux de capitalisation peut-être subjectif. Vendeur et acheteur devront s’entendre sur le bon chiffre car cela fait beaucoup varier la valeur du centre de self stockage.

Prenons deux exemples: un centre de self stockage avec 250.000 € de NOI dans un marché à 10% de capitalisation = une valeur de 2,5 millions € (250,000 divisé par 0,10 =  2,500,000€). La même propriété avec 250.000  € de NOI avec 9% de capitalisation =  2,77 millions €( 250,000 divisé par 0,09 = 2,77 millions).

Alors, qui détermine le taux de capitalisation? La meilleure source pour obtenir le  taux de capitalisation d’un marché est l’immobilier local ou les courtiers en prêts hypothécaires. Ils ont des informations sur les ventes récentes… .

Même si vous ne prévoyez pas de vendre votre centre de stockage, cet exercice d'évaluation est important pour tout propriétaire de self-stockage. Les valorisations sont un calcul critique pour les prêts arrivant à échéance.

Cet exercice donne une bonne indication pour savoir si vous avez suffisamment de valeur pour refinancer un prêt, sans ajouter de l'argent pour réduire le montant du prêt. Étant donné que les chiffres ne mentent pas, vous pouvez raisonnablement déterminer la valeur réelle de votre centre de self stockage.